住まい選びをする上で、賃貸物件を借りるのと持ち家を購入するのでは、どっちがお得なのか、気になる人は多いと思います。
賃貸 vs 持ち家 で世の中の意見も真っ二つに割れていたりしますよね。
私は、賃貸マンション⇒分譲マンション⇒注文住宅と、住まいを変えてきましたが、やはり持ち家がお得だと考えています。
その理由は、以下のようなメリットがあるからです。
・売ったり貸したりしてお金に換えることができる
・物件次第で大幅な住宅費の節約が可能
・同じ金額でも賃貸より快適な家に住める場合がある
・購入すると補助金がもらえたり税金が安くなる
・万一の場合でも遺族の住まいを確保できる など
このお得なメリットを考えると、極端な話ですが、購入できる物件がどうしても見つからない場合や、リフォームなどで短期の仮住まいが必要になる場合くらいしか賃貸は必要ないのでは、とも思えるのではないでしょうか。
持ち家はお金に換えられる
賃貸はどれだけ安い物件だったとしても、住んでいる限り死ぬまで家賃は支払っていく必要がありますし、借り物なので家賃を払い続けても自分のものにすることはできません。
一方の持ち家は、いくら家が消耗していき長期に渡って住宅ローンを支払っていくといっても、家賃と違っていつか払い終わりますし、売却すればお金に換えることもできます。
不動産会社の買取り制度
自宅を売りに出したのに買い手がなかなか見つからないという状況になっても、不動産会社が買取ってくれる制度をもっていたりするので、上手く活用できれば、たとえば異動の多い職に就いていて、将来転勤など物件をすぐ売ってしまわないといけないような状況が考えられる場合でも、持ち家に住むことができます。
買取りの場合、不動産会社も売り物件や賃貸物件として利益を発生させないといけないので、物件によっては買取価格が購入時より大幅に安くなってしまい、住宅ローンの支払いがまだ残ってしまうなどといった損をする可能性もあるため、自分たちで住む家だったとしても「高値で売れそうな家をいかに安く購入するか」という資産運用の考え方が重要になってきます。
将来住み替える時の資金も確保しやすい
とくに安い中古物件を購入すれば、月々のローンも安い／貯金で買えれば実質無料 になるため、住宅費に充てる金額をそのまま貯蓄でき、さらに売却すればたとえ安い買取価格だったとしても手元にお金を残すことも可能なので、将来子供が増えたりして新しい家を購入する必要が出てきた時の自己資金も確保しやすくなります。
自己資金が確保できている人とできていない人では、住まいを建てたり購入したりする時の自由度や精神的な安心度はかなり違ってくるのではないでしょうか。
最初は将来売ることを視野に入れて家を買う
私は以前、
「家族構成が決まらないのに持ち家を決めてしまうと、将来子供が増え部屋が手狭になったり、逆に子供が生まれず部屋を持て余したりして後悔するので賃貸がいい」
という考えをしていたため、結婚した当初もとくに何も考えず、お互いの勤務先の中間あたりの賃貸マンションに住んでいました。
でも、職場の先輩夫婦が
「新婚の時に貯金で安い中古マンションを購入し、節約した住宅費の分を貯金し、数年後2人目が生まれたタイミングで注文住宅を建てる」
というような“住まいの運用”をしていたことを知り、「なんとなく賃貸に住んでいたこと」をすごく後悔したんですね。
「家族構成が決まらないのに持ち家を決めてしまうと、将来子供が増え部屋が手狭になったり、逆に子供が生まれず部屋を持て余したりして後悔する」という考え方は間違いではないけれど、
「将来の家族構成が決まるまでは売却を視野に入れて家を買おう」
がベストな答えじゃないかなと思うようになりました。
「賃貸の方が住宅費を節約できる」という考えも間違ってはいませんが、それは格安の物件に住めばの話だと思います。
「住宅ローンが賃貸より損になる」というのは、収入に合わない家を購入したり収入が減るなどの不測の事態に陥り、ローンの返済に苦労したり返済できずに手放した人に当てはまるのではないでしょうか。
国からお金がもらえたり税金が免除される
１億総マイホーム化計画ではありませんが、政府が国民の住宅取得を後押しするため、お金を支援したり税金を軽くするなど、様々な政策を打ち出しています。
“政治的な都合”や景気回復などの狙いもあると思いますが、利用させてもらえるならこんなありがたいことはありません。
給付金や補助金
消費税率引上げによるマイホーム購入の負担を減らすことを目的にした「すまい給付金」という制度があります。
もらえる人の収入などに上限があり、取得する住宅につき1回きりですが、人によっては最大で30万円になるため、新居の家具やカーポートの費用に充てることもできます。
私は夫婦ペアローンで新居を建てたので、個人で7万円ほどですがもらい貯金に充てました。
ただ、申請の書類をそろえたりするのがけっこう手間だったので、そういうのはデメリットかもしれません。
でも、もらえたらやはり嬉しいですよね。
ちなみに夫は年収が申請できる上限を超えていたので適用されませんでした…残念。
消費税が10％になった場合には収入上限が引き上げられるので適用されますが、こればかりは仕方がありません。
住宅ローン控除（減税）
マイホームの取得（新築を建てる、新築を購入する、中古住宅を購入する）や増改築などで10年以上の住宅ローンを抱えた場合、10年間（消費税増税後なら13年間）という限度付きですが、給料などから支払った所得税（人によっては住民税も）のうち住宅ローンの残高の1％に当たる分だけ国から返してもらえる制度があります。※確定申告や年末調整が必要
給付金のように直接お金がもらえるわけではありませんが、支払っていた税金が戻ってくるのですごく嬉しいです。
ただ、税金が戻ってきた数か月後の5月頃には固定資産税の支払いがやってくるので喜んでばかりもいられませんが。
わが家ではローン減税で戻ってきたお金をその固定資産税に充てることで、実質プラスマイナス0の「そもそもお金の出入りが何もなかった」ことにしています。
万一の場合も持ち家なら遺族の住まいを確保できる
住宅ローンには、支払う人が亡くなったりしてローンが払えなくなった時に備え『団体信用保険（通称：だんしん）』という“ローンの生命保険”のようなものを付けます。
なので、支払っている人（基本的に世帯主）が亡くなったり高度障害やガンなどの重大疾病（※疾病は特約による）になった場合、団体信用保険から支払われる保険金がローンを完済させるため、遺族は月々の住宅ローンの心配もなくそのまま家に住むことができるんですね。
子供にとっては「亡くなった親が遺してくれた家」になるわけです。
また、この団体信用保険の保険金は相続税の対象外（非課税）となるため、住宅ローンには税金もかかりません。
※ただし、団信で住宅ローンを完済したあと残った家そのものは相続税の対象となるため、国に申告する必要がある。
賃貸だと働き手が亡くなったり病気などで収入が途絶えたらどうでしょう？
家賃を支払っていた人が亡くなったところで家賃の支払い義務がなくなるわけでも安くなるわけでもありませんし、家賃が支払えなくなったら家を出て行かないといけなくなります。
そうならないためには、賃貸に住む場合は遺族の住宅費は通常の生命保険などで確保する必要があり、保険の金額も増えることになります。
持ち家のデメリット
今まで持ち家のメリットばかり並べてきましたが、デメリットもあります。
取得するまでの手続きの手間や固定資産税などの支払い、メンテナンスを自分たちでしなければならないことなどがあげられるのではないでしょうか。
登記などの手続きの手間
賃貸だと不動産屋で全て代行してくれるので、出された書類に記入したり印鑑を押すだけですみますし、用意する書類も住民票や収入証明くらい。保証人は実印が必要ですが、借りる側は必要ありません。
持ち家の場合もハウスメーカーや不動産会社が手配してくれますが、不動産の所有権や住宅ローンが関わるため、その書類の数は賃貸とは比べ物にならないほど多くなりますし、ほとんどの人が不動産登記などの法務関係を司法書士に依頼することになるのでその費用なども発生します。
また、住み替えなどで売却する場合はさらにそこへ売買契約なども加わるのでもっと大変ですし、仮住まいで賃貸を借りる必要が出てきたらその契約も加わりそれこそ書類だらけになります。
人によっては住民票や印鑑証明の取得手数料だけで10,000円近くかかることも。（我が家のことです）
固定資産税を支払う義務
固定資産税は月額にすると数千円程度の額なので、身の丈に合った家であれば、住宅ローンと合わせても毎月賃貸に住むのと変わらない金額ですみます。
でも、持ち家に住む限り必ず出ていくお金（税金）が発生するのは気持ち的にいいものではありませんよね。
賃貸でも物件によっては、たとえば2年に1回家賃の数か月分の更新料をとられるところもあるので、どっちもどっちなのかもしれません。
メンテナンスの負担
賃貸物件だと管理会社や大家さんが管理してくれているため、メンテナンスなどの自分たちへの負担は基本的にありません。
でも、持ち家の場合は自分が大家さんと同じ立場なので、家のメンテナンスは自分たちでしないといけませんし、消耗してくればリフォームなども必要になったりします。
とくにキッチン周りや水回りなどの設備なんかは使えば使うほど消耗しますし、雨風にさらされる屋根や外壁は、建物によっては20年ほど（住宅ローンがまだ残っている最中）でやり替えが必要になってきたりもします。
施工したハウスメーカーなどのメンテナンスサービスもありますが、そういう家ばかりではありません。
持ち家でもマンションの場合は管理会社がついていますが、それでも賃貸と違ってマンション全体の修繕費を各部屋の住人で負担する必要が出てきます。
以上、持ち家VS賃貸についての個人的な意見をのべさせてもらいましたが、マイホーム取得のために、わずかでもお役に立てれば幸いです。
ここまで読んでいただきありがとうございました。